Hvad er en betinget købsaftale

En betinget købsaftale er et nøgleværktøj, når risiko og timing skal styres i en ejendomshandel. Den skaber klarhed om, hvornår parterne er bundet, og på hvilke vilkår handlen først kan gennemføres. I praksis anvendes ofte en detaljeret kontrakt, der supplerer købsaftalen, for at sikre, at alle parter er indforståede med de opstillede betingelser.

Kort definition

En betinget købsaftale er en købsaftale, hvor parternes forpligtelser først indtræder eller kan ophøre, hvis bestemte betingelser opfyldes eller ikke opfyldes. Betingelser kan vedrøre finansiering, advokatgodkendelse, myndighedsgodkendelser eller tekniske forhold. Begrebet “betinget køb” omfatter de aftaler, hvor køber og sælger indgår en kontrakt med forbehold for opfyldelse af bestemte betingelser.

Uddybende forklaring

I en almindelig ejendomshandel underskrives købsaftalen ofte med en række forbehold. Disse forbehold kan være suspensive, hvor aftalen først får virkning, når betingelsen er opfyldt, eller resolutive, hvor aftalen er gældende fra start, men kan falde bort, hvis betingelsen indtræder. Valget har betydning for, hvordan man planlægger proces, tid og risiko.

En betinget købsaftale bruges til at sikre, at information og forudsætninger bliver afklaret, før parterne endeligt binder sig. For en boligkøber er det særligt centralt i et ejendomskøb, hvor det kan handle om bankens endelige finansieringsgodkendelse. For en investor kan det handle om due diligence af lejekontrakter, tekniske installationer, energimærkning, løsøre og miljøforhold. For en udvikler kan det være afhængigt af lokalplan, byggetilladelse eller jordbundsforhold.

Det centrale i praksis er tydelige frister, dokumentationskrav og konsekvenser for manglende opfyldelse. En betingelse bør beskrive, hvem der kan påberåbe sig den, hvordan opfyldelse eller manglende opfyldelse konstateres, og hvad der sker med udbetalt depositum, hvis handlen bortfalder. Jo mere præcist formuleret, desto mindre risiko for tvist. Købsaftalen er her et eksempel på en velstruktureret ejendomskøbsaftale, der minimerer potentielle konflikter.

Betingede aftaler skal ses i sammenhæng med tinglysning, skøde og refusionsopgørelse. I mange handler vil man vente med endelig tinglysning, indtil betingelserne er opfyldt, eller man vil tinglyse et betinget skøde. Her er koordinering mellem parter, banker, ejendomsmægler og rådgivere afgørende for at undgå forsinkelser. Ejendomsmægleren spiller desuden en central rolle i at formidle information og sikre, at både køber og sælger er opdaterede om de seneste ændringer i aftalens status.

Sammenligning af aftaletyper

Typiske betingelser i praksis

• Advokatforbehold: Købsaftalen skal godkendes af købers eller sælgers advokat inden en fast frist. Hvis advokaten ikke godkender, bortfalder handlen.
• Finansieringsforbehold: Købers bank skal godkende endelig finansiering inden en angiven dato. Udebliver godkendelsen, kan køber træde tilbage.
• Forbehold for salg af egen bolig: Handlen gennemføres kun, hvis køber sælger sin nuværende bolig inden en given dato.
• Offentlige godkendelser: Lokalplan, byggetilladelse, dispensationer eller spaltning af matrikler skal ligge klar før closing.
• Teknisk og juridisk due diligence: Tilfredsstillende gennemgang af ejendommens tilstand, miljø, brand, lejekontrakter, servitutter, energimærkning, løsøre og forsyning.
• Lejerrelaterede forhold: Fortsat lejeindtægt, godkendelser til lejeforhøjelser, dokumenteret indtægtsniveau eller bestemte nøgletal.
• Miljøforbehold: Friholdelse for forurening i bestemte klasser, eller etablering af afværgeforanstaltninger på sælgers regning.
• Forsikrings- og risikoforhold: Dokumentation for forsikring, ingen væsentlige skader mellem aftale og overtagelse.

Derudover er en salgsopstilling ofte et afgørende dokument, da den giver køber og sælger en samlet oversigt over ejendommens tilstand, faciliteter og øvrige relevante oplysninger.

Aftaletekst og formuleringstips

• Angiv klart, om betingelsen er suspensiv eller resolutiv.
• Fastlæg, hvem der kan påberåbe sig betingelsen, og hvordan det skal ske.
• Sæt faste datoer for opfyldelse og for kommunikation.
• Beskriv dokumentation, der kræves for opfyldelse.
• Angiv hvad der sker med depositum, hvis handlen bortfalder.
• Sæt regler for om frister kan forlænges, og hvordan.

Eksempel på kort og tydelig formulering af advokatforbehold:› Denne købsaftale er betinget af købers advokats skriftlige godkendelse uden indholdsmæssige begrænsninger senest den [dato] kl. 12. Godkendelse eller forbehold meddeles til sælger og ejendomsmægler pr. e-mail. Udebliver meddelelse rettidigt, anses aftalen for ikke godkendt.

Eksempel på finansieringsforbehold:› Aftalen er betinget af, at køber modtager endelig skriftlig finansieringstilsagn fra [bank] til finansiering af købesummen på vilkår sædvanlige for køber senest den [dato]. Såfremt betingelsen ikke opfyldes, bortfalder aftalen uden ansvar, og depositum tilbagebetales til køber inden 3 bankdage.

Desuden kan det være muligt for køber at fortryde aftalen under visse lovbestemte rammer, hvilket understreger vigtigheden af at have en klar kontrakt fra starten af forhandlingerne.

Dokumentation og bevis

Opfyldelse af betingelser bør kunne dokumenteres med klare bilag: banktilsagn, myndighedsafgørelser, underskrevne erklæringer, rapporter fra rådgivere eller bygningssagkyndige. Manglende eller uklar dokumentation skaber ofte forsinkelse, fordi parterne ikke kan enes om, hvornår betingelserne er opfyldt.

Det er normalt, at parterne aftaler en checkliste over dokumenter, der skal foreligge før closing. Checklisten kan vedlægges som bilag til købsaftalen med reference i aftaleteksten. Overdragelsen af ejendommen sker herefter efter, at alle betingelser er dokumenteret og godkendt.

Tidsfrister, bortfald og tilbagebetaling

Frister er helt centrale i betingede købsaftaler. Hver betingelse bør have en entydig frist og et tidspunkt på dagen. Det gør det klart, hvornår en betingelse er opfyldt rettidigt, og hvornår et bortfald kan påberåbes.

Ved bortfald regulerer aftalen typisk, om depositum skal tilbagebetales, og om der skal betales et eventuelt kompensationsbeløb. I forbrugerkøb af bolig gælder også 6 dages fortrydelsesret mod betaling af 1 procent af købesummen til sælger, hvilket står uafhængigt af betingelserne. Det bør tydeligt fremgå, hvordan disse regler spiller sammen med aftalens betingelser.

Nogle parter ønsker mulighed for at forlænge frister ved at betale et beløb eller give en bankgaranti. Hvis det aftales, bør vilkår og procedurer være skriftlige og præcise.

Risikofordeling og drift i perioden

Tiden mellem underskrift og closing kræver klare spilleregler. Hvem bærer risikoen for skade på ejendommen, og hvilke arbejder må sælger iværksætte? Skal køber have adgang til ejendommen for besigtigelser og målinger? Svarene bør stå i aftalen. Sælger har samtidig et ansvar for at fremlægge en opdateret salgsopstilling samt redegøre for alle forhold, der kan påvirke handlens gennemførelse.

Ved investeringsejendomme er indtægts- og udgiftsfordeling typisk fastlagt gennem en refusionsopgørelse pr. overtagelsesdagen. Hvis aftalen er betinget af bestemte nøgletal eller lejekontrakter, bør fordelingen tage højde for ændringer, der sker i perioden.

Eksempler eller anvendelse i kontekst

Boligkøb med advokat- og finansieringsforbehold:

• Køber og sælger underskriver en købsaftale på baggrund af en detaljeret salgsopstilling, salgsmateriale og en åben besigtigelse. Denne købsaftale danner rammen for både den primære kontrakt og de efterfølgende dokumenter, der regulerer betingelserne for handlen.
• Aftalen indeholder advokatforbehold med frist på tre hverdage og finansieringsforbehold med frist på ti hverdage.
• Købers advokat beder om mindre ændringer inden fristen, som sælger accepterer. Finansieringsgodkendelsen modtages på dag ni.
• Aftalen er nu uden forbehold, og handlen går videre mod skøde, tinglysning og overtagelse. Det er også muligt for køber at fortryde aftalen, hvis yderligere information fremkommer.

Erhvervshandel med due diligence:

• En investor ønsker at købe en udlejningsejendom med mange lejemål.
• Aftalen er suspensivt betinget af en tilfredsstillende due diligence, herunder gennemgang af lejekontrakter, huslejeregulering, driftsbudget og teknisk tilstandsrapport.
• Parterne vedlægger en detaljeret bilagsliste og aftaler adgangsdage for rådgivere.
• Under gennemgangen konstateres et større efterslæb i vedligehold. Parterne genforhandler prisen og fjerner betingelsen, når der er enighed om en ny købesum.

Projektkøb afhængigt af myndighedsgodkendelser:

• En udvikler indgår en betinget købsaftale på en grund, hvor projektet kræver en ny lokalplan.
• Aftalen indeholder en resolutiv betingelse om, at handlen kan hæves, hvis lokalplanen ikke vedtages inden 12 måneder.
• Sælger kan fortsætte visse aktiviteter på grunden, men må ikke indgå nye aftaler, som strider mod det planlagte projekt.
• Hvis lokalplanen vedtages, overgår aftalen til ubetinget, og closing planlægges med bank og tinglysning.

Fejl der ofte skaber konflikt

• Uklare formuleringer om, hvad der er en tilfredsstillende due diligence.
• Manglende præcis fristangivelse eller usikre kommunikationskanaler.
• Betingelser, der overlader for meget til en parts subjektive vurdering uden objektive kriterier.
• Ikke at beskrive, hvad der sker med depositum, hvis en betingelse ikke opfyldes.
• Parallelle frister, der kolliderer med myndigheders sagsbehandlingstider.
• Forbehold, der er i strid med bankens krav til sikkerhed og prioritet.
• Ingen plan for adgang til ejendommen og datarum under due diligence.

Sammenhæng med lovgivning og standarder

Betingede købsaftaler hviler på almindelige obligationsretlige principper og aftaleloven. For forbrugerkøb af fast ejendom gælder fortrydelsesretten, der kan udnyttes uafhængigt af aftalens egne betingelser, mod betaling af 1 procent af købesummen til sælger. Ejendomsmæglerloven stiller krav til rådgivning og oplysning, og standardaftaler fra branchen indeholder ofte formuleringsforslag til advokat- og finansieringsforbehold.

Tinglysningsloven sætter rammer for, hvornår skødet kan tinglyses, og hvordan prioritets- og sikkerhedsforhold håndteres i perioden frem mod overtagelse. Ved betingede handler vil man ofte anvende et betinget skøde eller koordinere med bankens udbetalingsbetingelser for at sikre, at ingen part løber unødig risiko.

I erhvervshandler er sædvanlige due diligence-betingelser forbundet med adgang til datarum, NDA, og klare begrænsninger for brug af oplysninger. Ofte samspiller betingelserne med SPA’er, garantier og skadesløsholdelser, som kan være mere detaljerede end i boligkøb.

Praktiske råd til parter og rådgivere

• Aftal en realistisk tidsplan med indlagte milepæle.
• Brug en bilagsliste, der afspejler betingelsernes indhold.
• Hold kommunikation på skrift og via aftalte kanaler.
• Afklar tinglysnings- og finansieringsforløb tidligt.
• Sørg for, at betingelser er målbare og dokumenterbare.
• Koordinér med forsikringer og drift i perioden frem til overtagelse.

En kort, fokuseret tjekliste kan være et nyttigt bilag:

• Betingelsens art: suspensiv eller resolutiv
• Fristdato og -tidspunkt
• Dokumentationskrav
• Konsekvens ved manglende opfyldelse
• Kommunikationsform
• Mulighed for fristforlængelse
• Håndtering af depositum og omkostninger

Der skal ligeledes tages højde for salgsopstillingen, som er et centralt element i forberedelsen af et ejendomskøb, og som både køber og sælger skal gennemgå for at minimere risici.

Afslutningsvis er det vigtigt at bemærke, at løsøre, eksempelvis inventar, maskiner eller andet udstyr, i visse erhvervshandler kan være en separat del af forhandlingerne og kræve sin egen kontrakt.

Det er desuden væsentligt for alle parter at vurdere, om der under overdragelsen af ejendommen opstår ændringer, som kan få betydning for den videre drift – herunder at køber ikke risikerer at fortryde handlen uden en juridisk gyldig grund.

Læs mere

En uddybende gennemgang af købsaftaler, typiske vilkår og gyldighedskrav kan findes her: købsaftale: forståelse, eksempler og tips til gyldige aftaler. Linket fører til en faglig artikel, der supplerer denne ordbogsartikel med praktiske eksempler og checklister.

Evt. relaterede begreber

• Se også: advokatforbehold
• Se også: finansieringsforbehold
• Se også: skøde
• Se også: tinglysning
• Se også: due diligence
• Se også: refusionsopgørelse
• Se også: fortrydelsesret ved boligkøb

Ved at inddrage elementer som en detaljeret kontrakt, en velgennemtænkt salgsopstilling og inddragelse af ejendomsmæglerens ekspertise, skabes der et solidt grundlag for et sikkert ejendomskøb, hvor alle parter – både køber og sælger – har klare forudsætninger for at gennemføre handlen.