Er grundskyld og ejendomsskat det samme

Mange i branchen bruger ordene ejendomsskat og grundskyld i flæng, men de dækker ikke over det samme. En præcis skelnen sparer tid i budgetter, due diligence og dialog med investorer, lejere og bestyrelser. Det er desuden vigtigt at holde øje med den samlede kommuneskat, som ofte inkorporeres i debatten.

Kort definition

Ejendomsskat er en bred betegnelse for skatter og afgifter knyttet til fast ejendom, typisk den kommunale opkrævning – altså den kommuneskat, der i praksis primært består af grundskyld og eventuelt dækningsafgift. Grundskyld er den kommunale skat på grundværdien af en ejendom, fastsat af Vurderingsstyrelsen, mens ejendomsværdiskat er en separat statslig boligskat for skattepligtige ejerboliger.

Uddybende forklaring

Når der tales om ejendomsskat i daglig tale, menes ofte den årlige kommunale regning, ejendomsskattebilletten. Den omfatter især grundskyld, som alle ejere af fast ejendom betaler til kommunen. I visse kommuner indgår også dækningsafgift for erhvervsejendomme og offentlige ejendomme. Dertil kommer takstfinansierede ydelser som renovation og skorstensfejer, som ofte opkræves via samme billet – her er det vigtigt at lave en præcis betalingsoverblik, da disse teknisk er afgifter og ikke skatter.

Grundskyld beregnes af grundværdien, som fastsættes i de offentlige ejendomsvurderinger. Kommunalbestyrelsen fastsætter en promille, der multipliceres med grundværdien. Promillen varierer på tværs af kommuner, og det giver mærkbare forskelle i årlige udgifter. Grundlaget kan være påvirket af reguleringer og overgangsordninger i forbindelse med nye vurderinger og boligskattereformen pr. 2024 – herunder eventuelle rabatter, loftsordninger eller indfasning. Det er desuden en god idé at holde sin forskudsopgørelse ajour, da ændringer i vurderingsgrundlaget løbende skal afspejles.

Ejendomsværdiskat er noget andet end ejendomsskat i kommunal forstand. Den statslige ejendomsværdiskat, der fungerer som en form for boligskat, pålægges skattepligtige ejerboliger, der anvendes privat. Den opkræves via årsopgørelsen og administreres af skatteforvaltningen – hvilket også fremgår af den opdaterede forskudsopgørelse. For en udlejningsejendom, der ikke anvendes privat, betales der ikke ejendomsværdiskat, men der betales grundskyld. Det er her, mange forveksler begreberne, fordi ordet ejendomsskat i hverdagsbrug både kan henvise til kommunal grundskyld og statslig boligskat.

Dækningsafgift er en kommunal afgift, som nogle kommuner opkræver af erhvervsejendomme og visse offentlige ejendomme. Afgiften beregnes normalt af bygningsværdien eller en del heraf og kommer oven i grundskylden. Den kan have stor betydning for driftsbudgetter i erhvervsejendomme og bør derfor altid afdækkes i kommunevalg, budgetlægningsprocesser og transaktioner.

Derudover er det vigtigt løbende at tjekke sin forskudsopgørelse for at sikre, at de forventede skattebidrag stemmer overens med de faktiske opkrævninger.

Overblik i tabel

Nedenfor et samlet overblik over de hyppigste poster og deres kendetegn.

Eksempler eller anvendelse i kontekst

Eksempel 1: Ejerbolig

• En ejer af et parcelhus i en kommune med grundskyldspromille på 26 betaler grundskyld beregnet af grundværdien.
• Husets ejendomsværdi danner grundlag for ejendomsværdiskat, som betales via skattemyndighederne – et beløb, der fremgår af den årlige forskudsopgørelse.
• Renovation og andre takster opkræves separat eller via ejendomsskattebilletten.
• Det er essentielt at have styr på betaling af de enkelte poster for at undgå fejl i budgetter og cash flow.

Tænk i konkrete tal:

• Grundværdi: 1.800.000 kr.
• Kommunal promille: 26
• Årlig grundskyld: 1.800.000 x ,026 = 46.800 kr.
• Ejendomsværdiskat beregnes efter gældende satser og regler, som ikke er de samme som for grundskyld.
• Hold din forskudsopgørelse opdateret for at fange ændringer i grundværdien løbende.

Eksempel 2: Udlejningsejendom (boligudlejning)

• Ejendommen betaler grundskyld til kommunen.
• Der betales ikke ejendomsværdiskat, fordi ejendommen ikke anvendes privat af ejeren.
• I regnskab og driftsbudget indgår grundskyld som en driftsudgift, der påvirker nettoafkastet.
• Huslejen kan i et reguleret boligforhold ikke uden videre reguleres efter skatter, men driftsudgifter indgår i den samlede økonomi og vedligeholdelsesplan.
• Opdater altid din forskudsopgørelse for at sikre, at de faktiske omkostninger stemmer overens med de budgetterede beløb.

Eksempel 3: Erhvervsejendom i kommune med dækningsafgift

• Ud over grundskyld opkræver kommunen en dækningsafgift af bygningsværdien.
• En ejendom med bygningsværdi på 30 mio. kr. i en kommune med dækningsafgift på 10 promille betaler 300.000 kr. årligt i dækningsafgift, ud over grundskylden.
• I erhvervslejemål vil skatter og afgifter efter lejekontrakten ofte kunne viderefaktureres til lejeren som en del af driftsudgifterne.
• Sørg for, at den enkelte betaling af dækningsafgift er specificeret korrekt i lejekontrakten, og revider din forskudsopgørelse for at fange ændringer i de opkrævede satser.

Eksempel 4: Ejerlejlighed

• Grundskylden for grunden, som ejendommen står på, opkræves normalt hos ejerforeningen og fordeles via fællesudgifterne efter vedtægterne.
• Den enkelte ejer betaler ejendomsværdiskat af sin lejligheds ejendomsværdi.
• Forskydninger i grundværdien kan påvirke fællesudgifterne på tværs af alle enheder.
• Boligejere, som fx dem der benytter pensionistlån til finansiering, skal være opmærksomme på, hvordan boligskat og øvrige afgifter fordeles.
• Opdatering af forskudsopgørelsen er her med til at sikre, at alle forpligtelser er korrekt afspejlet.

Eksempel 5: Projektudvikling af grund

• Byggegrunde udløser grundskyld allerede i ejerperioden, uanset at der ikke er lejeindtægter til at bære udgiften.
• Budgettet bør indeholde en tidsprofil for grundskyld, forventet ændring i grundværdi samt likviditet til opstart og byggemodning.
• Efter ny vurdering eller ændret zonestatus kan både grundværdi og kommunale satser gøre en væsentlig forskel for projektets IRR.
• Det kan være en fordel at revidere forskudsopgørelsen mindst én gang årligt i projektperioden.

Eksempel 6: Handelscase i due diligence

• Gennemgå seneste ejendomsskattebillet og kommunens promille.
• Sammenhold vurderingsgrundlag og eventuelle lofts- eller rabatordninger i overgangsperioder.
• Klargør aftaleforhold i lejekontrakter om refusion/fordeling af skatter og afgifter.
• Test følsomhed i cash flow for ændringer i grundværdi, promiller og dækningsafgift.
• Opdater og check din forskudsopgørelse for at sikre, at scenarieberegningerne er korrekte.

Praktiske råd i driften:

• Opbevar ejendomsskattebilletten centralt i ejendomsdata, så budgetter og forbrugsopfølgning er koordineret.
• Ajourfør driftsbudgettet ved nye offentlige vurderinger.
• Brug kommunens budgetbeslutninger om promiller som pejlemærke for kommende års grundskyld.
• I erhvervsporteføljer: Kortlæg kommuner med dækningsafgift og differentier udlejningsstrategier derefter.
• Hold øje med forskudsopgørelsen jævnligt, så uventede ændringer ikke kommer som et chok.

Hyppige spørgsmål fra investorer og administratorer

• Er ejendomsskat og grundskyld det samme?
  • Nej. Ejendomsskat bruges i praksis som en samlebetegnelse, mens grundskyld er den konkrete kommunale skat af grundværdien.
• Hvordan påvirker boligskattereformen fra 2024 min ejendom?
  • Offentlige vurderinger og satser er justeret. Overgangsordninger kan betyde rabatter eller loftsordninger, og det varierer med anvendelse og ejendomstype.
• Hvem betaler hvad i en ejerforening eller andelsforening?
  • Foreningens regnskab viser grundskyld og afgifter. Fordelingen til ejerne sker efter vedtægterne. Boligejere skal desuden være opmærksomme på, at boligskat og ejendomsværdiskat håndteres forskelligt.
• Kan skatter og afgifter lægges over på lejere?
  • I erhvervslejemål ofte ja, afhængigt af aftalegrundlaget. I boliglejemål gælder særlige regler, og udgifterne indgår typisk i den samlede huslejeøkonomi.
• Hvorfor ændrer grundskylden sig uden at værdien er ændret?
  • Kommunal promille kan ændres, ligesom indfasning af nye vurderinger kan påvirke regningen. Det er derfor afgørende at holde sin forskudsopgørelse opdateret.

Budgettering og rapportering

For investorer og asset managers indgår ejendomsskatteposter i driftsbudget, forecast og rapportering til långivere. Typiske nøgletal påvirkes direkte:

• Driftsafkast: Højere grundskyld reducerer NOI og påvirker yield.
• Værdiansættelse: Ændringer i skatteforudsætninger slår igennem i DCF-modeller.
• Covenants: Stress-scenarier bør inkludere højere promiller eller opjusteret grundværdi.

En systematisk tilgang kan bygge på tre trin:

1. Kortlægning: Registrér grundværdi, kommunal promille, dækningsafgift og takster pr. ejendom.
2. Validering: Sammenlign med ejendomsskattebillet og kommunale budgetter.
3. Scenarier: Kør følsomhed på promille og vurdering, og drøft konsekvenser for huslejestrategi og capex.3. Husk at opdatere din forskudsopgørelse regelmæssigt, så dine scenarier afspejler de nyeste tal.

Fejl, der ofte ses i praksis

• Sammenblanding af ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat i projekt- og driftsbudgetter.
• Manglende hensyntagen til dækningsafgift i kommuner, hvor den er aktuel.
• Antagelser om, at promillen er konstant år for år.
• Forudsætninger om uændret grundværdi på grunde under udvikling, selvom planforhold eller byggemodning ændrer værdien.
• Oversete overgangsordninger ved ændrede offentlige vurderinger.

Dokumenter der bør tjekkes

• Seneste ejendomsskattebillet fra kommunen.
• Offentlig ejendomsvurdering og vurderingsmeddelelser.
• Kommunens budgetvedtagelse om promillesatser.
• Lejekontrakter, særskilt bilag om skatter og afgifter.
• Foreningers regnskaber og fordelingsnøgler for fællesudgifter.
• Tjek altid forskudsopgørelsen, så du har styr på de løbende ændringer i opkrævningerne.

Særlige forhold på tværs af ejendomstyper

Boligudlejning:

• Grundskyld påvirker driftsudgifter; huslejen kan ikke ubetinget følge skatten.
• Ved større porteføljer kan forskelle mellem kommuner udnyttes i allokering og timing.

Erhverv:

• Dækningsafgift kan være afgørende for lokationsvalg, særligt for lager, logistik og kontor.
• Lejekontrakter bør være klare om refusion af skatter og afgifter samt reguleringsmekanismer.
• Sørg for, at betaling af skatter og afgifter specifikt fremgår af kontrakterne.

Ejerboliger:

• Ejendomsværdiskatten betales via årsopgørelsen; grundskylden via kommunal opkrævning.
• Ny vurdering kan udløse ændret ejendomsværdiskat, mens grundskyld følger kommunal promille og grundværdi.
• Boligejere bør have styr på både boligskat og ejendomsværdiskat, idet disse samlet fastlægger den økonomiske byrde.

Tjekliste før køb eller refinansiering

• Bekræft kommunal promille og om kommunen opkræver dækningsafgift.
• Gennemgå ejendomsvurderingens grundlag og status for eventuelle klager.
• Opstil base case og high case for grundskyld i de næste 3 til 5 år.
• Vurder konsekvenser i lejekontrakter ved stigninger i skatter og afgifter.
• For ejerboligprojekter: Vurder ejendomsværdiskat for slutkøbere som en del af totaløkonomien.
• Glem ikke at tjekke den seneste forskudsopgørelse for at indfange alle ændringer.

Et brugbart supplement til denne tjekliste er en samlet faglig gennemgang med eksempler og links til officielle kilder. Det findes her: Ejendomsskat: en guide til forståelse og optimering på https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering, hvor begreberne sættes i system og kan anvendes direkte i budgetter og notater.

Ofte oversete nuancer

• Grundskyld opkræves også for ubebyggede grunde. Manglende lejeindtægt gør bæreomkostningen følsom.
• For ejerlejligheder bæres grundskyld af ejerforeningen, men forskydninger i grundværdi rammer alle ejere via fællesudgifter.
• Dækningsafgiftens beregningsgrundlag kan variere. Læs altid lokale regler.
• Ændringer i planforhold (fx lokalplan) kan påvirke vurderingsgrundlag og dermed skatter over tid.
• For kombinerede ejendomme (bolig/erhverv) kan skatteposterne opgøres forskelligt på de enkelte anvendelser.
• Det er en fordel at følge op på forskudsopgørelsen for at sikre, at alle ændringer i betalingsforpligtelser straks indregnes.

Terminologi i brug

• Ejendomsskat: Samlebetegnelse i dagligt sprog for kommunal regning, ofte inkl. grundskyld og afgifter.
• Grundskyld: Kommunal skat af grundværdi.
• Ejendomsværdiskat: Statlig boligskat af ejendomsværdien for ejerboliger.
• Dækningsafgift: Kommunal afgift for erhverv og visse offentlige ejendomme.
• Ejendomsskattebillet: Kommunens opkrævning, der udspecificerer posterne.

I praksis giver det et mere præcist sprog og færre misforståelser at skelne skarpt. Det forbedrer budgetkvalitet, kommunikation og beslutninger i investering og drift – og glemmer man ikke at revidere forskudsopgørelsen løbende, er man godt rustet til fremtidige udfordringer.

Se også: grundskyld; ejendomsværdiskat; dækningsafgift; ejendomsvurdering; grundværdi; ejendomsskattebillet; boligskattereform 2024; driftsbudget; regulering af skatter og afgifter i lejekontrakter; kommuneskat; boligskat; boligejere; betaling; skattepligtig; vurderingsstyrelsen; skatteforvaltningen; pensionistlån.